Новый генеральный план развития Павлодара впервые чётко обозначил границы города. Земли садоводств, расположенных в городской черте, будут преобразованы: часть из них пойдет под жилую застройку, часть останется дачами до изменения вида их использования в соответствии с утвержденным планом города. Таким образом, дач – земель сельскохозяйственного использования, в черте города в будущем уже не останется. Эта тема стала основной на общественных обсуждениях Генплана и вызвала горячие дискуссии в соцсетях. Мы обратились за разъяснениями к разработчику Генплана, директору алматинского ТОО «ГеоДата Плюс» Людмиле Кузнецовой.
Дачи и ИЖС
Как мы сообщали, общественные обсуждения Генплана Павлодара, проведённые 24 октября в Доме дружбы, превратились в собрание владельцев жилых домов, построенных в садоводствах. Они требовали присвоить их дачным участкам статус «индивидуальное жилое строительство», потрясая лозунгами и транспарантом «Даёшь ИЖС!».
Домовладельцы объяснили, что не могут добиться от властей аудиенции и решения проблемы. Разработчик Генплана Людмила Кузнецова остановила под натиском шумящих «дачников» свой доклад, ответила на их вопросы, возле стендов объяснила активистам, как корректировка Генплана коснётся их садоводств. Позже продолжила разъяснения в городском Telegram-канале.
Мы связались с Людмилой Кузнецовой и узнали, как новый Генплан изменит жизнь садоводов и дачных домовладельцев.
– Людмила Антоновна, как получилось, что в садоводствах стали строить жилые дома? Ведь капитальное строительство запрещено на землях сельскохозяйственного использования?
– Ранее дачные кооперативы по своей структуре дублировались с огородническими товариществами. Если с последними всё было понятно, то с земельными участками, предоставленными для садоводства и дачного строительства, нередко возникала путаница. Огороды и садоводство – это небольшой процент территорий, который выделялся для выращивания растений, а не для постоянного проживания. Как правило, под эти нужды определялись участки вдоль дорог, рек, даже под ЛЭП и в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий – в местах, где нельзя возводить капитальные строения в принципе. Также ранее действовал ряд ограничений по строительству для определенных типов участков: например, на садовом участке запрещалось возводить дом для сезонного проживания площадью более 50 квадратных метров. Со временем такие ограничения стали игнорироваться. При этом постоянное проживание людей на дачных участках не предполагалось, поэтому такие территории не были обеспечены социальной (детсады, школы, поликлиники и прочее) и инженерно-транспортной инфраструктурой.
В 90-х, когда в законодательстве ещё было достаточно слабых мест, а надлежащий контроль за использованием земель со стороны государства практически не осуществлялся, многие граждане, получив такие участки в собственность, начали интерпретировать предоставленное право по-своему и возводить на участках строения, которые считали нужными.
Началась хаотичная стадия развития рынка, появилась и коррупционная составляющая. Отсюда – капитальные строения на огородных участках, а дальше – дворцы в садовых товариществах, которые возводились, как правило, без разрешения соответствующих госорганов. К сожалению, такие случаи отражают низкий уровень нашей правовой культуры.
– Как изменится жизнь дачников с введением нового Генплана?
– Для начала разберём, что такое дача: в настоящее время в соответствии с Земельным кодексом гражданам РК для ведения садоводства, дачного строительства и огородничества бесплатно предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного использования, сельских населённых пунктов и запаса. Там же указано, что возведение жилого дома, хозяйственно-бытовых построек допускается только на земельном участке приусадебного надела в черте сельских населенных пунктов и в соответствии с законодательством РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности».
Таким образом, понятия «садоводство» и «дачное строительство» (участок со статусом сельскохозяйственного использования) в границах городской черты города Павлодара уходят в прошлое. В настоящее время Законодательство РК не допускает предоставление земель для садоводства и дачного строительства на территории городов. В отдельных случаях такие территории могут использоваться по прежнему назначению до момента изменения вида их использования в соответствии с утвержденным Генеральным планом города.
– Владельцы особняков, построенных на дачных участках, настаивают на смене статуса их земель с сельскохозяйственного на ИЖС. Насколько правомерны их притязания?
– Если человек вложил деньги в строительство или покупку особняка на землях сельскохозяйственного использования, где строительство жилья не предполагалось в принципе и запрещено по закону, – он осознанно шёл на риски. Одна из задач Генплана – найти решение в соответствии с реалиями сегодняшнего дня в рамках законодательства. Разумеется, каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Необходимо провести в садоводствах инвентаризацию, чтобы понять, сколько человек там проживают постоянно, какими коммуникациями и инфраструктурными объектами пользуются, соответствует ли домостроение строительным нормам.
Взять, к примеру, ПКСТ «Иртыш». Из просмотренных нами 888 участков 324 имеют статус ИЖС, 536 – дачные участки, выданные под садоводство, и 28 – под прочее использование (магазины, гаражи, стоянки и другое). Это данные автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра. Можно ли при таком раскладе весь дачный массив признать жилой зоной?
Кроме того, следует напомнить о нормах бесплатного предоставления земельных участков гражданам РК в частную собственность. Для ИЖС – 0,10 га, для садоводства и дачного строительства – 0,12 га. Тогда как реальные размеры дачных земельных участков – от 4 до 12 и более соток.
Из этого следует, что границы земельных участков могут быть пересмотрены в соответствии с градостроительной ситуацией на стадии разработки (или корректировки) проекта детальной планировки (ПДП). Такая задача сложнореализуема, но необходима для создания комфортных условий проживания в будущем.
Для реализации поставленной задачи ранее был разработаны проекты детальных планировок (ПДП) на территории дачных массивов (ПКСТ «Иртыш», «Весна», «Сосновый бор 1» и «Сосновый бор 2»). Сразу скажу: к сожалению, разработанные ПДП не учитывают тот факт, что территория уже застроена, часть дачных домостроений на многих участках используется для постоянного проживания, что качество имеющихся домов разное, и много других факторов, которые должны быть приняты во внимание.
Прежде чем разрабатывать ПДП, необходимо было провести большую и тщательную инвентаризацию, разработать варианты организации территории, обсудить их с населением и только потом предлагать проектные решения. На мой взгляд, ранее разработанные ПДП требуют серьезной корректировки. Бесспорно, учитывая существующую организацию дачных массивов, при любом проектном решении невозможно будет оставить всю имеющуюся застройку и не изъять часть земельных участков.
Возмещение убытков, связанных с изъятием земельных участков, должно происходить в соответствии с нормами и в порядке, установленными законодательством РК. Авторам ПДП необходимо найти такое планировочное решение, которое позволит максимально сохранить существующую застройку, а территорию дачных массивов сделать современными и комфортными жилыми районами.
Следует иметь в виду, что обеспечение этих районов необходимыми для жизни коммуникациями – обязанность, а не добрая воля местных властей. После преобразования дачного массива в жилую зону люди смогут рассчитывать на места в детсадах, школах, поликлиниках, на прописку по месту жительства, оформление недвижимости в качестве залога для кредита, включая ипотечный.
Земли ИЖС ценятся на рынке недвижимости выше, чем садоводческие участки.
Ответы дачникам
В ходе общественных обсуждений Генплана их организаторы из горархитектуры записали предложения дачников. Разработчики проекта Генплана из ТОО «ГеоДата Плюс» детально их рассмотрели и подготовили ответы. Публикуем три основных направления.
ПКСТ «Строитель»
От ПКСТ «Строитель» поступило предложение об изменении целевого назначения земель, которые на 90% застроены и используются для круглогодичного проживания семей, а также предложения по строительству инфраструктурных объектов.
В соответствии с проектом корректировки Генплана на существующие территории дачных массивов, не подготовленные в настоящее время для перевода в зону жилой застройки, распространяется зона стабилизации на период до 2035 года.
Территория ПКСТ «Строитель» в проекте корректировки Генплана отнесена к зоне стабилизации существующей застройки, т.е. без изменения своего статуса. Часть территории уже изъята акиматом для строительства микрорайона Достык, в котором размещается многоэтажная жилая застройка.
ПКСТ «Яблонька»
Вопрос об изменении целевого назначения земель под ИЖС, поступивший от ПКСТ «Яблонька», рассмотрен в части, не противоречащей функциональному зонированию городской территории.
Корректировка Генплана: большая часть участков ПКСТ «Яблонька» расположена в СЗЗ АО «Алюминий Казахстана» и зоне безопасности полетов аэропорта (245,1 га из 328,3 га общей площади дачного массива).
Садоводческие участки, расположенные в СЗЗ АО «Алюминий Казахстана», должны подлежать отчуждению в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями, предъявляемыми к объектам, оказывающим воздействие на среду обитания и здоровье человека. Такие участки не могут быть преобразованы в ИЖС.
Исключение составляет часть участков, расположенных в охранной зоне аэродрома, которые могут устанавливаться без изъятия земельных участков у собственников (ст. 117 Земельного кодекса РК). Продолжать ли их использовать как дачи, решает каждый собственник сам. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с комплексной оценкой территорий города рассматриваемые участки являются неблагоприятными для постоянного проживания людей.
Земельные участки, предназначенные для садоводства в черте города, могут быть использованы по назначению до момента изменения вида их использования в соответствии с утвержденным Генпланом (п. 1, ст. 54 Закона «Об архитектуре»).
ПКСТ «Иртыш»
Совершенно противоположная просьба у дачников ПКСТ «Иртыш», в котором большинство членов выступает против любого изъятия земель, что делает невозможным изменение целевого назначения участков с уже утраченным статусом земель сельхозиспользования (садоводство и дачное строительство) на ИЖС.
Корректировка Генплана: изменён вид функционального зонирования территории ПКСТ «Иртыш» на жилую зону. Период реализации проектного предложения – до 2035 года.
До 2028 года следует провести инвентаризацию земельных участков, разработку вариантов концепции организации территории ПКСТ «Иртыш» с прилегающей застройкой, корректировку ПДП с включением прилегающих территорий, разработку ПСД и строительство инженерно-транспортной инфраструктуры.
С 2029 по 2035 год – строительство социальных объектов и жилой застройки. Сценарий организации территории ПКСТ «Иртыш» с прилегающей застройкой по малоэтажной модели предполагает строительство до 85% – ИЖС, до 10% – блокированная застройка (таунхаус), до 5% – многоквартирная застройка до 4 этажей.
* * *
Схемы корректировки Генплана Павлодара с указанными садоводствами смотрите в нашем инстаграме @irstarkz. Аналогичные подходы применимы ко всем прочим дачным массивам, расположенным на территории города.
Действующий Генплан размещён на сайте map.geopavlodar.kz.
Фёдор КОВАЛЁВ.
Фото Валерия БУГАЕВА.