Президент говорит

Президент отметил, что благодаря двойному уменьшению процентной ставки (семь процентов вместо нынешних 14-16 в банках второго уровня) и уменьшению первоначального взноса ипотека станет привлекательней. Взнос, к слову, составит 20 процентов от стоимости жилья максимум. Ранее Нурсултан Назарбаев говорил о необходимости довести обеспеченность каждого казахстанца жильем до 30 квадратных метров к 2030 году. На данный момент этот показатель на треть меньше – 21,6 квадратных метра. Во многом этим объясняется нынешняя строительная политика в регионах, в том числе и в Павлодарской области.

– Мы много сделали за последние годы, чтобы расширить возможности наших граждан в приобретении жилья, – сказал Нурсултан Назарбаев. – За прошлый год введено 11,2 миллиона квадратных метров. Это рекордные цифры, которых мы никогда раньше не достигали. Однако этого недостаточно. До сих пор немало семей не имеют собственного жилья.

Понятно, что строительство нового жилья крайне необходимо. Но одной только постройкой многоэтажек эту проблему не решить. Про рекордные темпы строительства жилья можно говорить и в нашей области. Но по факту у многих наших сограждан нет собственного жилья не потому, что у нас наблюдается дефицит квартир, а потому, что у людей нет денег. А вместе с повышением спроса на более доступную ипотеку по законам экономики вырастут и цены на квадратные метры. Поэтому государству, чтобы программа не захлебнулась, необходимо материально вкладываться и увеличивать предложение – строить много нового, но при этом дешевого жилья. Судя по словам Н. Назарбаева, к этому готовы.

– Реализация программы даст мощный импульс жилищному строительству в стране, – сказал Президент, предлагая новые социальные инициативы. – В итоге повысится доступность жилья для миллионов казахстанцев. Это будет работать и на рост экономики, МСБ, создаст новые рабочие места. Я всегда говорил, что для Казахстана строительство, особенно жилищное, имеет очень большой мультипликативный эффект. Жилищное строительство – это стройматериалы, это металлы, это мебель, это все вы знаете. То есть вокруг этого развивается огромное количество бизнеса, что вкупе приведет к росту нашей экономики. И самое главное, мечты многих наших граждан, особенно молодых семей, станут реальностью.

Таким образом, в первую очередь необходимо в целом улучшать экономическую ситуацию в стране и повышать финансовую грамотность населения. Важным остается показатель фактических доходов населения. В противном случае никакие снижения процентных ставок не помогут. Нужно понимать, что снижение процентной ставки вкупе с уменьшением «первоначалки» и увеличением срока зай­ма, сделает ипотеку доступней, но общая переплата останется на высоком уровне. Семь процентов годовых за 25 лет превратятся примерно в 90-процентную переплату, в зависимости от условий погашения займа. Будет ли казахстанцам такая ипотека по карману при подобной экономической ситуации, большой вопрос.

Попробуем рассчитать выплаты на условиях «7-20-25» на конкретном примере с помощью ипотечного калькулятора. Возьмем условную квартиру стоимостью в девять миллионов тенге – далеко не лучший вариант, но и не самый плохой. Так, при максимальном сроке займа сумма ежемесячного платежа составит 50,8 тысячи тенге. При этом общая переплата – около восьми миллионов тенге, или 90 процентов от стоимости квартиры. Понятно, что при уменьшении срока займа общая переплата будет уменьшаться, но будет расти ежемесячный платеж. А учитывая среднюю зарплату в Павлодарской области, платеж даже в 50 тысяч тенге в месяц для многих граждан будет довольно «кусачим». Либо же на одну ипотеку в семье придется трудиться двоим или троим.

А как же «ЖССБ»?

На данный момент основным банком на рынке ипотечных кредитов остается «Жилстройсбербанк». Но здесь, чтобы получить жилищный заём на наиболее выгодных для себя условиях, нужно на протяжении энного количества времени (не менее трех лет) держать в банке депозит и постоянно его пополнять. В зависимости от того, как часто и в каком количестве вы будете пополнять свой депозит, варьируется срок получения кредита и, соответственно, жилья. При этом распоряжаться деньгами своего депозита вы не можете. По сути, это тот же самый кредит, только в профиль. Да, вы будете получать символическую ставку вознаграждения от банка и премию государства, но это будет заметно меньше, чем можно получить на обычном депозите.

Суть накоплений в «Жилстрой­сбербанке» состоит в том, чтобы собрать на своем счету определенный процент от необходимой суммы для покупки жилья. Раз уж мы рассматриваем рынок, а не жилплощадь по госпрограммам, то в данном случае нужна половина от стоимости. Как уже говорилось выше, копить нужно не менее трех лет. Потому как, если вы сразу сделаете первоначальный взнос в размере 50 процентов, то вам придется платить 8,5 процента годовых в течение трех лет. Причем, что очень важно, эта процентная ставка будет распространяться на общую стоимость жилья, а не на оставшуюся половину. После чего, спустя три года, вы сможете сделать перерасчет до пяти процентов годовых на оставшуюся сумму.

Если же вы в соответствии с вашим жилищным планом каждый месяц вносите рекомендуемый платеж, то спустя три года сможете получить заём под пять процентов годовых, к примеру, на восемь лет. К слову, чем дольше вы держите депозит, тем на больший срок впоследствии сможете взять и заём. В случае трехлетнего депозита срок кредита составляет не более шести лет.

Таким способом банк пытается стимулировать граждан открывать такие «депозиты», как можно раньше и на как можно большие сроки. Как говорится, дьявол кроется в деталях. Напомню, что вы все это время своим депозитом не распоряжаетесь. Параллельно с этим банк «крутит» ваши средства, вкладывая в различные финансовые инструменты. Получает с этого прибыль, немного начисляя и вам, и спустя несколько лет дает вам более низкий процент в сравнении с более дикими условиями ипотеки в банках второго уровня.

Теперь попробуем рассчитать ту же самую условную квартиру стоимостью девять миллионов тенге на условиях «Жилстрой­сбербанка». Допустим, что сразу на депозит мы кладем 1,8 миллиона тенге (что-то вроде 20 процентов первоначального взноса по новой программе Назарбаева). Так же, как и в первом случае, мы готовы взвалить на себя ежемесячный платеж примерно в 50 тысяч тенге. Согласно расчетам жилищного плана в таком случае продолжительность нашей ипотеки составит 14 лет. При этом квартиру мы сможем получить только через шесть лет, ежемесячно пополняя свой депозит на 47,5 тысячи тенге (такая сумма значится в рекомендованном платеже). А значит, квартирный вопрос на протяжении всего этого времени многим семьям придется решать по-другому. Сам кредит будет выдан на восемь лет с ежемесячным платежом в 44,6 тысячи тенге. Общая сумма чистой переплаты при таком способе составит чуть более полумиллиона тенге, не считая прибыли, которую получит банк от инвестирования ваших денег в течение шести лет.

Алексей Баранов – человек, который за последние несколько лет оформил в «Жилстрое» не одну ипотеку и сделал из этого небольшой бизнес. Оформив первую ипотеку, он начал сдавать квартиру в аренду. При этом ежемесячный платеж был в районе 45 тысяч тенге, а за аренду он получал 55 тысяч. Сейчас у Алексея уже шесть квартир, по нескольким из них он еще продолжает выплачивать заём.

– На первую квартиру я накопил сам, – рассказывает Алексей. – Ежемесячно откладывал по 15-20 тысяч тенге. Я считаю, что «Жилстройсбербанк» – это подарок Нурсултана Абишевича Назарбаева будущим пенсионерам. Мне кажется, любой работающий человек какое-то время может откладывать каждый месяц по 40-50 тысяч тенге себе на жилье. Через несколько лет покупаешь квартиру и в дальнейшем начинаешь сдавать ее в аренду. По сути она сама себя и окупает.

По мнению А. Баранова, если по новой ипотечной программе в действительности ставка составит семь процентов годовых, то она станет выгодней займов «Жилстройсбербанка», при условии, что квартира нужна здесь и сейчас. При этом он говорит, что нужно учитывать и различные комиссии в «ЖССБ», которые за условные девять лет ипотеки могут потянуть еще на полпроцента.

Если время терпит…

Как уже говорилось выше, чтобы купить квартиру с помощью «Жилстройсбербанка», на своем депозите необходимо накопить половину нужной суммы. Она копится в течение минимум трех лет, а в среднем – шести-семи лет. Такой способ рассчитан на людей, не желающих вникать в тонкости механизма инвестирования либо с низким уровнем финансовой грамотности, коих в нашей стране, к сожалению, большинство. Даже используя такой простой финансовый инструмент, как банковский депозит, можно приобрести жилье намного проще. Еще раз вернемся к расчетам займа от «Жилстрой­сбербанка». Квартира за девять миллионов тенге, 20 процентов «первоначалка», депозит на шесть лет по 47,5 тысячи тенге и непосредственно заём на восемь лет с ежемесячным платежом в 44,6 тысячи тенге.

Так вот, есть вариант открыть депозит в одном из банков второго уровня, к примеру, в «Kaspi». Здесь нам предлагают открыть счет с эффективной годовой ставкой в 12 процентов. При этом действует ежедневная капитализация, и деньгами вы распоряжаетесь самостоятельно. Таким образом, открываем депозит с 1,8 миллиона тенге и каждый месяц пополняем его на 47,5 тысячи. Спустя шесть лет при условии, что не поменяются условия выплат по вкладам, на вашем счету уже будет свыше восьми миллионов тенге. А чтобы там красовались вожделенные девять миллионов, нужно придерживаться того же плана еще примерно полгода.

И это результаты наиболее простого и доступного для населения финансового инструмента. Что уж говорить о фондовом рынке, прибыль с которого легко может покрывать процент от депозита. В общем, задумываться о квартирном вопросе нужно не когда оказывается, что жить негде, а смолоду. Чем раньше начнете инвестировать в свое будущее, тем скорее увидите результат, и не придется посвящать свою жизнь тому, чтобы обеспечивать банку пассивный доход. Как недавно сказал Чингиз Канапьянов, член Ассоциации финансистов Казахстана, на одном из форумов по вопросам повышения финансовой грамотности населения: «Финансовая грамотность населения – процессо-ориентированное понятие. Чтобы его оценить, важно понимать, как активно население использует те или иные финансовые инструменты. Население не пользуется ценными бумагами, но пользуется ипотекой».

Руслан ЛОГИНОВ.

irstar.kz