Подход первый. В одни ворота
Здравствуйте, у нас сложилась непростая ситуация с соседями, которые подобно крыловской стрекозе лето красное пропели, а осенью вдруг решили латать крышу. Но еще больше меня возмутило, что сумму к выплате на ремонт кровли просто раскидали по количеству квартир. Но насколько я знаю, закон предписывает ремонт общего имущества оплачивать из расчета того, какая доля у собственника в этом общем имуществе. Или я ошибаюсь? Почему я, проживая в двухкомнатной квартире, должна платить столько же, сколько моя соседка, живущая в квартире четырехкомнатной?
Ботагоз Сакенова,
г. Павлодар.
***
Признаться честно, вопрос читательницы оказался актуальным и для меня лично. Ситуация ну просто один в один. Все лето бабушки-активистки наводили красоту на крыльце, на первом этаже, потом решили заодно обновить и все другие этажи, поставив жильцов уже перед фактом, – сдайте по 20 тысяч тенге здесь и сейчас. Без всякого обсуждения и согласования, как это по закону положено делать, когда речь заходит об общедомовых тратах. А в сентябре вдруг совершенно неожиданно выяснилось, что у нас уже года два назад, как нужно было ремонтировать крышу. Понимаете, да, верхние этажи затапливает который год подряд, но первоочередно нужно навести марафет на входе и на первом этаже? Не спрашивайте, где логика, ее здесь просто нет. Ок, сдали один раз, второй, на третий я возмутилась, справедливо протестуя против единоличного принятия решений в части общедомового имущества и стала врагом номер один у соседей по этажу, кого устроило положение, при котором твое мнение вообще никого не интересует.
В сентябре бабушки стали собирать на ремонт крыши и, опять особо не заморачиваясь, просто разделили сумму к сбору поровну на количество квартир в подъезде. Вышло по 60 тысяч с квартиры. Несколько жильцов, имеющих маленькую квадратуру, попросили в соответствии с законодательством пересчитать сумму на ремонт кровли соразмерно своей доле в общем имуществе. Эти просьбы были проигнорированы, и все не согласившиеся с незаконным подходом под одну гребенку в одночасье с какого-то перепугу перекочевали на «дверь позора».
К чему я рассказала эту историю? За 13 лет, в течение которых в Павлодарской области (да и в Казахстане в целом) реализуется программа модернизации жилья, в областном центре было капитально отремонтировано 123 многоэтажки. В Павлодаре, как отметила заместитель руководителя городской жилищной инспекции Бакытгуль Базылова, достаточно большой процент нового жилья. Но даже с учетом этого мы имеем как минимум тысячу многоэтажек на вторичном рынке жилья, в той или иной степени нуждающихся в ремонте. И эти две истории – наглядный пример того, как НЕ НАДО делать, если вам предстоит достаточно большой по финансам ремонт общедомового имущества. Чем это чревато? Читаем дальше!
Подход второй. Игра по правилам
Есть два способа привести в порядок давшую течь крышу или насквозь прогнившие подвальные коммуникации. Можно организовать целевые сборы, а можно воспользоваться государственной программой модернизации жилья. За время своего существования она меняла много названий, сейчас же называется «Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры».
Начнем, пожалуй, с концепции. В Павлодаре есть дома, которые в рамках этого государственного проекта вложили в ремонт общедомового имущества десятки миллионов тенге. Но зато за раз обновили почти все: кровлю, подвал, фасад.
– Смета расходов в том доме превышала 90 миллионов тенге. Пока это самый дорогой ремонт в Павлодаре по программе «Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры». Согласна, сумма в 90 с лишним миллионов звучит страшно. Но на самом деле собственники 3-комнатных квартир оплачивают в этом случае по 3366 тенге в месяц, а 1-комнатных и того меньше – по 1200 тенге ежемесячно. Правда, в течение 10 лет. Но в этом случае можно абсолютно безболезненно для семейного бюджета обновить все, что за многие годы эксплуатации износилось в общедомовом имуществе, – говорит Бакытгуль Базылова.
По словам специалиста, никакого лимита по финансам будь то в плане общего финансирования программы на регион или по какому-то отдельному дому нет. Жильцы могут сделать в доме все, даже его утеплить (эти работы входят в обновление фасада). Государство в рамках модернизации жилья выделит любую сумму, подтвержденную сметой расходов. Но эти деньги жильцам нужно вернуть в срок до 15 лет. Безусловно, период возврата займа можно и сократить, все зависит от суммы ремонта и решения жильцов. Кстати, решение жильцов при наличии соблюдения необходимого кворума должно быть запротоколировано. Это обязательное условие и для участия в государственной программе, и для целевых сборов. Вариант, когда 2-3 человека, сидя на лавочке, вдруг решили что-то отремонтировать в подъезде и пошли собирать деньги, не имея на руках письменного протокола собрания жильцов с большинством голосов «ЗА» сбор средств, не более чем подъездная самодеятельность. В этом случае каждый из жильцов имеет полное право вежливо послать инициаторов следовать букве закона.
Но вернемся к концепции. Важный нюанс: воспользоваться этой программой можно, только если речь идет о чем-то капитальном. Например, если жильцы двух подъездов из трех имеющихся в доме отремонтировали каждый свой подъезд, а собственники последнего подъезда решили взять на подъездный ремонт государственный заём, то им в этом откажут.
– На самом деле у нас много таких обращений, когда часть жильцов сами собирают целевые сборы, а другая хочет провести ремонт в рассрочку. Но в этом случае это уже текущий ремонт. По программе «Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры» средства выделяются только на капитальный ремонт общедомового имущества, – говорит Бакытгуль Базылова.
Что нужно для того, чтобы стать участником программы?
Первое – принять соответствующее общее решение, что делается на общем собрании жильцов с ведением протокола собрания. Затем по квартирам запускаются опросные листы, где собственники уже лично подтверждают свое согласие на оформление государственного займа. Но это лишь подготовительный этап. На втором общем собрании жильцов коллегиально определяются виды ремонтных работ, избирается инициативная группа (до 7 человек), которая будет впоследствии контролировать качество ремонта и решать, подписывать подрядчику акт выполненных работ или требовать его что-то переделывать. Как отмечают в жилинспекции, включение в условия программы пункта о возможности самим жильцам контролировать подрядчиков тут же повысило количество желающих участвовать в «Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры».
– У людей появилось больше доверия к программе. Сошли на нет жалобы на качество проводимых ремонтных работ. Ведь инициативная группа жильцов принимает непосредственное участие в их приемке, – рассказывает заместитель руководителя павлодарской жилинспекции.
Кроме жильцов, ход проводимых работ контролирует также ОСИ или простое товарищество, КСК или ПКСК, в общем, та структура, которая осуществляет управление домом. К слову, если в доме нет формы управления, то участие жильцов в «Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры» невозможно.
После того как жильцы все решили, со всем определились, дальше в дело вступает оператор программы, в данном случае это «Горкомхоз». Он готовит проектно-сметную документацию, отдает ее на техническую экспертизу. И уже готовые документы со всеми суммами снова оглашаются на общем собрании жильцов, уже третьем по счету с того момента, когда собственники задумались о модернизации жилья за счет государства.
– Суммы всегда и всем кажутся страшными. Мы рассказываем, что, во-первых, эта страшная цифра делится на несколько лет, а во-вторых, оплата производится соразмерно занимаемой доли в общем имуществе объекта кондоминиума. Какие в итоге выходят суммы в ежемесячных платежах, я уже пример приводила. Таким образом, капитальный ремонт общего имущества проводится вообще безболезненно для семейного бюджета, – объясняет Бакытгуль Базылова.
Если все всех устраивает, с каждым из собственников квартир заключаются индивидуальные договоры.
– Бакытгуль Фаттаховна, в этом году возникли сложности с оплатой подрядчикам по уже подписанным актам выполненных работ. Из республиканского бюджета до сих пор нет финансирования. В Экибастузе из-за этого на некоторых домах строители прекратили ремонт, оставив людей с наполовину снятой кровлей. Какая ситуация в Павлодаре?
– Дело в том, что мы всегда работаем на опережение. Обслуживающие организации сигнализируют о нарастающей проблеме в том или ином доме. Мы знаем, что, на улице Красноярской или Чокина, например, очень туго идет целевой сбор на ремонт крыши, а крыша уже протекает так, что еще на один год оставлять ее в таком состоянии уже нельзя. Или КСК говорит нам, что по такому-то адресу уже не может латать трубы, потому что никакие чопики течь не держат. Мы сразу же выезжаем на эти адреса, проводим разъяснительную работу с людьми, собираем подписи. Все, процесс пошел! Мы не ждем наступления аховой ситуации. В этом году у нас 4 участника программы: два – ремонт в доме, два – замена лифтового оборудования. Все идет по графику. Жалоб нет.
Ремонтный топ
Чаще всего павлодарцы оформляют государственный заём на ремонт кровли. Второе место по популярности занимает реконструкция инженерных сетей, которая подразумевает замену всех систем: водоотведения, канализации, установку теплового узла, теплообменника. В общем, под ключ. Затем идут ремонты подъездов. На четвертом месте – фасады, на пятом – лифты.
Теперь о целевых сборах.
– Быкытгуль Фаттаховна, такая ситуация: часть жильцов сдала деньги на ремонт кровли, а часть требует, чтобы сумму к оплате пересчитали с учетом имеющейся доли в общем имуществе. Кто прав, рассудите и с экспертной, и с законной точки зрения.
– Однозначно те, кто не сдают, потому что лишены возможности воспользоваться своим законным правом о соразмерности затрат с учетом имеющейся квадратной площади в общедомовом имуществе. На общем собрании жильцов должно быть запротоколировано следующее: сама необходимость в ремонте, ознакомление со сметой расходов. Это значит, что еще до собрания жильцов должна быть готова смета на проведение ремонта. На собрании люди уже знают, о какой сумме идет речь. И сразу же их ставят в известность о том, что оплата согласно законодательству будет рассчитываться соразмерно занимаемой площади в общем кондоминиуме. Также путем голосования создается инициативная группа, членам которой делегируют сбор денег.
Особо Бакытгуль Базылова акцентирует внимание на безопасности.
– Люди не знают, что на любой вид работ, в особенности если речь идет о коммуникациях и кровле, у подрядчика должна быть лицензия. Аккредитация подрядчика на данный вид деятельности – это ваша гарантия, если завтра что-то пойдет не так. С кого в этом случае спрашивать. У нас прямо это бич – наймут работников с сайтов объявлений, а когда они наделают дел, к нам в акимат бегут: помогите! А чем мы можем помочь? Протокола собрания нет, договоров нет, лицензии у горе-работников нет. Ни в один суд с таким набором «нет» не обратишься. Буквально недавно был такой случай. Нашли жильцы непонятно кого, отдали ему 800 тысяч за ремонт крыши, а тот исчез. Люди во все инстанции пишут: «Акимат ничего не делает». А извините, что мы можем в этом случае сделать? Мы всё людям разъясняем, никогда в консультациях не отказываем. Вроде, кажется, ушел человек с полным пониманием того, как правильно все сделать, а смотришь, через время он же приходит: «Помогите!» Так что всегда требуйте у человека, которому доверяете ремонт общедомового имущества, лицензию на нужный вам вид работ. Потому что аккредитация уже подразумевает качество работ, ведь если завтра недовольные ремонтом жильцы обратятся в компетентные органы, подрядчик может лицензии своей лишиться. Он не будет рисковать и изначально будет делать ремонт качественно, – резюмирует заместитель руководителя павлодарской жилищной инспекции.
Ирина ВОЛКОВА.
Фото из архива Валерия БУГАЕВА.